매도인이 근저당을 맞춰준다고? 마포 아파트 잔금 유예 실제 사례

 

안녕하세요! 오늘은 최근 부동산 시장에서 간혹 등장하는 특이하지만 유용한 거래 방식인 '매도인 근저당 설정 거래' 사례를 살펴보려고 합니다.

대출 규제가 엄격하거나, 매수인이 기존 집을 처분하기 전 잔금을 마련해야 하는 상황에서 종종 활용되는 이 방식, 과연 어떤 구조인지 서울 마포구 아파트 거래 사례로 쉽게 풀어보겠습니다.

1. 서울 마포구 OO아파트 매매 사례

• 매도인: 김철수 씨 (가명)
• 매수인: 박영희 씨 (가명)
• 대상 물건: 서울 마포구 소재 전용면적 114㎡ 아파트
• 매매 금액: 25억 원

📌 어떤 상황이었을까요?

매도인 김철수 씨는 마포 아파트를 25억 원에 매도하기로 박영희 씨와 계약을 체결했습니다. 매수인 박영희 씨는 자금력이 충분하지만, 현재 살고 있는 자택이 아직 팔리지 않아 당장 잔금 15억 원을 치르기 어려운 상태였습니다.

게다가 해당 단지는 곧 재건축 관련 절차(조합원 자격 승계 등)나 기타 행정 일정으로 인해 특정 날짜 이전까지 소유권 이전 등기를 마쳐야 하는 급박한 사정이 있었습니다.

2. 해결책: '매도인 근저당권 설정' 구조

이때 두 사람은 아래와 같은 방식으로 계약을 진행했습니다.

1. 소유권 이전 등기 먼저 진행
2. 매도인 김철수 씨는 매매대금 25억 원 중 계약금/중도금으로 10억 원만 먼저 받고, 박영희 씨에게 소유권 이전 등기를 넘겨주었습니다.
3. 채권최고액 18억 원 근저당권 설정
4. 동시에 매도인 김철수 씨를 근저당권자, 매수인 박영희 씨를 채무자로 하여 해당 아파트에 채권최고액 18억 원(실제 채무 15억 원 수준)의 근저당권을 설정했습니다.
5. 잔금 지급 및 근저당 말소
6. 매수인 박영희 씨는 약속된 기한(3~4개월 뒤)까지 기존 주택을 처분한 후, 남은 잔금 15억 원을 김철수 씨에게 상환하고 근저당을 말소하기로 특약을 맺었습니다.

3. 이 방식을 활용하는 이유는?

① 매수인의 자금 조달 시간 확보

시가 고가 주택의 경우 대출 한도가 제한적이거나, 기존 주택 처분 시점이 맞지 않아 현금 흐름에 일시적인 경색이 올 수 있습니다. 매도인이 잔금을 유예해 주면 매수인은 기존 집을 급매로 던지지 않고 제값에 팔 시간을 벌게 됩니다.

② 행정적·법률적 이점 (조합원 지위 등)

재건축/재개발 단지나 토지거래허가구역 등의 이슈로 특정 시점 이전에 등기를 마쳐야만 매수인이 불이익(현금청산 등)을 받지 않는 경우, 소유권 이전을 서둘러야 할 때 유용합니다.

4. 거래 시 반드시 주의해야 할 핵심 체크포인트

이러한 거래 방식은 매도인과 매수인 간의 높은 신뢰가 필요하며, 법적·세무적 위험 요소를 사전에 점검해야 합니다.

• 증여세 이슈 (적정 이자율 설정)
• 사인 간 금전 대여 거래에서 무이자나 현저히 낮은 이자로 자금을 빌려줄 경우, 상속세 및 증여세법상 당초 이자 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 세무 전문가와 상담하여 적정 이자율을 설정하거나 관련 세금 이슈를 확인해야 합니다.
• 매도인의 채권 회수 위험
• 만약 매수인이 기한 내에 잔금을 지급하지 못할 경우, 매도인은 경매 등 근저당권 실행 절차를 거쳐야 하므로 시간이 소요될 수 있습니다.
• 명확한 특약사항 작성
• 계약서 작성 시 잔금 유예 기간, 적용 이율, 만기 내 미상환 시 지연손해금 조건, 근저당 말소 조건 등을 매우 명확하게 기재해야 합니다.

 ✔️요약 및 마무리

서울 등 주요 지역의 부동산 거래에서 잔금 납부 시점과 등기 이전 시점의 시차가 발생할 때, 매도인 근저당 설정은 유용한 솔루션이 될 수 있습니다.

다만 세법상 증여 문제나 채권 회수 리스크가 수반되므로, 반드시 전문 변호사 및 세무사, 베테랑 공인중개사의 조력을 받아 신중하게 진행하시길 권장합니다.서울 아파트 담보대출 실제 사례로 보는 근저당권 설정의 모든 것

부동산을 매매하거나 담보대출을 받을 때 등기부등본에서 가장 흔하게 접하는 단어가 바로 '근저당권 설정'입니다. 막상 내 집에 근저당이 설정되는 과정을 접하면 채권최고액이나 절차에 대해 생소하게 느끼는 경우가 많습니다.

서울 마포구 아파트를 담보로 대출을 진행한 40대 직장인 박성진 씨의 가상 사례를 통해, 근저당권 설정이 실제로 어떻게 이루어지고 무엇을 확인해야 하는지 알아봅니다.